La negociación del alquiler de los locales comerciales en Cataluña en tiempos de COVID

11.12.2020

La crisis de la COVID-19 ha afectado a los locales comerciales a lo largo del año 2020. Las numerosas medidas administrativas desde marzo de 2020 han imposibilitado o limitado las aperturas y han puesto en peligro la supervivencia de numerosos negocios.

Para paliar los efectos de la crisis, los arrendatarios de un local comercial situado en Cataluña disponen de varios fundamentos jurídicos para intentar negociar una reducción del importe de la renta. 

El primer fundamento jurídico sobre el que se puede basar el arrendatario es la llamada cláusula rebus sic stantibus [i.e. estando así las cosas]. Esta ha sido desarrollada por la jurisprudencia y se fundamenta en los artículos 7 y 1258 del Código civil español. La cláusula rebus sic stantibus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. La crisis generada por la COVID-19 entraría en dicha definición y legitimaría al arrendatario para modificar las condiciones del contrato de arrendamiento y rebajar la renta.

El principal problema de este fundamento jurisprudencial (que en Francia ya es reconocido legalmente desde hace pocos años) con la COVID-19 es que está dando lugar (y dará lugar) a aplicaciones e interpretaciones que pueden diferir en función de cada juzgado. Pasarán probablemente años ante que tengamos jurisprudencia establecida en este concepto por el Tribunal Supremo (si de aquí a entonces no se ha reconocido legalmente). Esto conlleva a que exista una cierta inseguridad jurídica para aplicar este fundamento jurisprudencial. 

Le deuxième fondement dont dispose les locataires de locaux commerciaux en Catalogne depuis octobre 2020 trouve son fondement dans un Décret-Loi catalan. Il s’agit du Décret-Loi 34/2020, du 20 octobre, sur les mesures urgentes de soutien à l'activité économique dans les locaux commerciaux loués.

Dicho Decreto Ley permite a las partes negociar unas nuevas condiciones en caso de que el local comercial se vea afectado por medidas sanitarias. Para ello, el arrendatario deberá requerir al arrendador de forma fehaciente “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos”.

Si las partes no llegan a un acuerdo en el plazo de un mes desde el requerimiento fehaciente se tendrán que atener a lo que dispone el artículo 2 de dicho Decreto Ley, es decir:

1. La reducción del 50% de la renta mientras dure la medida de suspensión del desarrollo de la actividad (ejemplo: si se decreta una medida de cierre de los bares para el mes de enero de 2021 la renta del mes de enero de un importe de 1.000 € será reducida del 50%, es decir que la renta será de 500 €);

2. La reducción en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble (de aforo, de horario o de cualquier otro tipo) en caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble (ejemplo: si se decreta una medida de reducción de aforo del 70% para los locales comerciales en el mes de febrero de 2021, la reducción de la renta que es de 1.000 € será del 35%, es decir que la renta del mes de febrero será de 650 €).

Esta norma excepcional permite aliviar los gastos a los numerosos negocios que tienen que hacer frente a la crisis de la COVID-19.  

FOULON ABOGADOS se mantiene a su disposición para ayudarle en la negociación de la modificación de la renta de su contrato de arrendamiento.

Adrián FOULON