Acheter un bien en Espagne

26.11.2020

La crise économique engendrée par le coronavirus a eu comme conséquence en Espagne une baisse des prix dans l’immobilier. À titre d’exemple, à Barcelone au premier semestre 2020 le prix du mètre carré a diminué de 7,2 % selon un rapport rendu par TECNOCASA et l’Université Pompeu Fabra de Barcelone. 

Cette baisse des prix dans l’immobilier en Espagne intéresse des investisseurs étrangers et notamment des particuliers ou professionnels français. 

L’objet du présent article est de souligner le fait qu’en Espagne le rôle du notaire espagnol diffère de celui de son homologue français. En effet, alors que le notaire français procède dès la prise du dossier à une série de vérifications d’ordre juridique, administratif et urbanistique, le notaire espagnol n’a aucune obligation de vérifier tous ces points. Ce dernier, la plupart du temps, n’est saisi par les parties qu’au moment de la signature de l’acte de vente et non au moment de la signature du compromis de vente. 

Dans la pratique c’est généralement l’agent immobilier qui mène à bien toute l’opération d’acquisition et accompagne aussi bien le vendeur que l’acquéreur dans les diverses formalités. Toutefois, le professionnel de l’immobilier n’a souvent pas de formation juridique et a un intérêt personnel de mener à bien la vente. Il est donc fortement recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat tout au long du processus d’acquisition afin d’éviter toute mauvaise surprise.

L’avocat vérifiera notamment la réelle propriété du bien vendu, les charges afférentes ou encore la conformité urbanistique. La non-vérification de ces différents points peuvent engendrer de sérieux problèmes juridiques par la suite. Il arrive en effet que certains clients viennent consulter tardivement un avocat alors que des documents contractuels ont déjà été signés (contrat d’arrhes ou contrat de vente) et que le mal est fait (par exemple la découverte qu’il existe un autre propriétaire, d’importantes charges ou des inconformités urbanistiques). La seule solution passe alors la plupart du temps par les tribunaux qui sont actuellement encore plus engorgés qu’à l’accoutumée à cause de la crise de la COVID-19.

D’autre part, l’avocat pourra également participer dans l’élaboration et la négociation des différents contrats (contrat d’arrhes et acte de vente) afin de défendre les intérêts de l’acquéreur. Bien souvent les agents immobiliers font signer des contrats d’arrhes aux parties déjà prérédigés sans laisser place à la négociation. La négociation des conditions suspensives ou résolutoires sont pourtant très importantes. Les parties oublient bien souvent que l’acte de vente, même s’il est rédigé initialement par un notaire, peut être négocié et modifié.

Une autre particularité de l’Espagne réside dans les différentes législations régionales et locales qui existent. Il est nécessaire de prendre en compte la législation de la communauté autonome où est situé le bien immeuble. Ces disparités législatives peuvent affecter tant le droit fiscal (le taux des droits de mutation n’est pas le même en fonction de la région), que le droit civil (certaines communautés, telle que la Catalogne, disposent de leur propre Code civil) ou encore le droit urbanistique.

Face à toutes ces complexités, il est donc fortement recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat espagnol qui pourra sauvegarder vos droits et intérêts.

FOULON ABOGADOS se tient à votre disposition pour tout complément d’information quant à un projet d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

Adrián FOULON GONZÁLEZ.