La négociation des loyers des locaux commerciaux en Catalogne en temps de COVID

11.12.2020

La crise de la COVID-19 a affecté de nombreux locaux commerciaux espagnols tout au long de l’année 2020. Les nombreuses mesures administratives depuis mars 2020 ont certaines fois rendu impossible et d’autres fois limité les ouvertures des locaux commerciaux, ce qui a mis en jeu la survie de nombreux commerces.

Pour pallier les effets de la crise, les locataires d’un local commercial situé en Catalogne disposent de plusieurs fondements juridiques pour tenter de négocier une réduction du montant du loyer.

Le premier fondement juridique sur lequel s'appuyer est la théorie de l’imprévision (en droit espagnol cette théorie est appelée la clause dite "rebus sic stantibus" [c'est-à-dire en l'état actuel des choses]). Elle a été développée par la jurisprudence et se fonde sur les articles 7 et 1258 du Code civil espagnol. La clause rebus sic stantibus tente de résoudre les problèmes découlant d'un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat qui rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie en permettant la renégociation du contrat. La crise générée par la COVID-19 s'inscrirait dans cette définition et permettrait une réduction du loyer du bail commercial.

Le problème principal de ce fondement jurisprudentiel avec la crise de la COVID-19, qui est légalement reconnu en France depuis quelques années, est qu'il donne (et donnera lieu) à des applications et des interprétations qui peuvent différer selon les tribunaux. Il faudra probablement des années avant que l’équivalent de la Cour de cassation espagnole n'établisse une jurisprudence constante sur ce concept (s'il n'a pas été reconnu légalement d'ici là). Cela entraîne un certain degré d'insécurité juridique dans l'application de ce concept jurisprudentiel. 

Le deuxième fondement dont dispose les locataires de locaux commerciaux en Catalogne depuis octobre 2020 trouve son fondement dans un Décret-Loi catalan. Il s’agit du Décret-Loi 34/2020, du 20 octobre, sur les mesures urgentes de soutien à l'activité économique dans les locaux commerciaux loués.

Ledit Décret-Loi permet aux parties de négocier de nouvelles conditions dans le cas où un local commercial est affecté par des mesures sanitaires. Pour cela, le locataire devra mettre en demeure le bailleur de réaliser "une modification raisonnable et équitable des termes du contrat, dans le but de rétablir l'équilibre des prestations et conformément aux exigences de la bonne foi et de la loyauté des transactions".

Si les parties ne trouvent pas un accord dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, l’article 2 dudit Décret-Loi encadre une réduction obligatoire du loyer en fonction des mesures sanitaires adoptées :

1. La réduction de 50% du loyer tant que dure la mesure de suspension de l'activité (exemple : si une mesure de fermeture des bars est décrétée pour le mois de janvier 2021 le loyer du mois de janvier d'un montant de 1.000 euros sera réduit de 50% c'est-à-dire que le loyer sera de 500 euros) ;

2. La réduction dans une proportion égale à la moitié de la perte d'usage du bien (en termes de capacité, d'heures d'ouverture ou de tout autre type) en cas de restriction partielle de l'usage matériel du bien (exemple : si une mesure est décrétée réduisant la capacité de 70 % pour les locaux commerciaux au mois de février 2021, la réduction de loyer qui est de 1 000 euros sera de 35 %, autrement dit le loyer du mois de février sera de 650 euros).

Cette norme exceptionnelle permet d'alléger les dépenses de nombreuses entreprises touchées par la crise COVID-19.  

FOULON ABOGADOS reste à votre disposition pour vous aider à négocier la modification de votre bail pendant la crise sanitaire de la COVID-19 en Espagne.

Adrián FOULON