Rétractation du vendeur après la mise en vente de son bien en Espagne : l’agent immobilier peut-il réclamer sa commission au vendeur ? 

27.07.2021

Le Tribunal Suprême (l’équivalent de la Cour de cassation en France), dans un arrêt du 24 mars 2021, a répondu à la question de savoir si l'agent immobilier qui a trouvé un acheteur, conformément aux conditions fixées dans le mandat de vente, peut réclamer ses honoraires au vendeur qui se retire de la mise en vente de son bien.

Des vendeurs mirent leur appartement en vente via une agence immobilière. Ils signèrent un mandat de vente après s’être mis d’accord sur les conditions de vente et la commission de l’agence. Une fois que l'agence eut trouvé un acheteur, les vendeurs se rétractèrent du contrat au moyen d'une lettre recommandé avec avis de réception. Ils expliquèrent que le prix de vente était trop bas par rapport aux charges, dépenses et impôts qu'ils devaient assumer. L'agence immobilière les mit en demeure de leur régler leurs honoraires pour le service fourni, mais les vendeurs refusèrent, raison pour laquelle l'agence les assigna devant les tribunaux.

La chambre civile du Tribunal Suprême, par un arrêt du 24 mars 2021, reconnu aux vendeurs, qui avaient la qualité de consommateur, leur droit de rétractation sans avoir à régler de commission à l’agence.

Le Tribunal Suprême précise qu’en l’espèce l'exercice du droit de rétractation par les consommateurs n’a pas été contraire à la bonne foi et n’a pas constitué un abus, puisque l'intention des vendeurs n'était pas d'éviter de payer les honoraires de l’agence, mais parce que l’opération immobilière leur aurait fait perdre de l’argent.

L’arrêt rappelle que la législation espagnole consacre un droit de rétractation, pour éviter les risques des décisions non averties ou peu réfléchies, qui est de 14 jours à partir de la signature du contrat et qui est étendu à 12 mois si le professionnel n'a pas respecté le devoir d'information et de documentation sur ce droit de rétractation (article 71 du décret royal législatif 1/2007, du 16 novembre, qui approuve le texte révisé de la loi générale pour la défense des consommateurs et des usagers et d'autres lois complémentaires).

En l'espèce, la société immobilière n'avait pas prévu l'inclusion d'une clause sur le droit de rétractation dans le mandat de vente, signé à distance, de sorte que le Tribunal Suprême a reconnu que la rétractation effectuée par les vendeurs était effective et que la société immobilière ne pouvait exiger le paiement de ses honoraires.

Il est fortement recommandé aux agents immobiliers espagnols d'inclure une clause de rétractation dans le mandat de vente afin d'éviter le risque de ne pas pouvoir récupérer la commission stipulée en cas de rétractation par le consommateur au-delà des 14 jours prévus dans la législation espagnole.

Adrián FOULON